2019年6月27日，由北京大學(xué)光華管理學(xué)院主辦的中國(guó)REITs論壇2019年年會(huì)在京召開。本次年會(huì)主題是“中國(guó)REITs市場(chǎng)和全球REITs投資”，來(lái)自境內(nèi)及美國(guó)、新加坡、日本、香港等多地不動(dòng)產(chǎn)與金融領(lǐng)域政界人士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、商業(yè)領(lǐng)袖齊聚一堂，共同探討在金融創(chuàng)新加速、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)模式轉(zhuǎn)型期下，中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展和全球REITs投資。

 

國(guó)家發(fā)展改革委投資司副司長(zhǎng)韓志峰
 

國(guó)家發(fā)展改革委投資司副司長(zhǎng)韓志峰出席了會(huì)議并發(fā)表“中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 前景”演講。他表示，相比于其他盤活存量的方式，REITs有更獨(dú)特的特點(diǎn)，包括權(quán)益性、公募、標(biāo)準(zhǔn)化。這些特點(diǎn)PPP、ABS都不完全具備，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特點(diǎn)，但是這三點(diǎn)共同集合到一起只有REITs。通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活資產(chǎn)，將收回資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，從而形成良好的投資循環(huán)。

 

發(fā)言實(shí)錄如下：

 

尊敬的肖主席、克平總、劉俏院長(zhǎng)，各位來(lái)賓、各位校友

 

大家上午好！

 

作為光華校友，非常高興今天能夠回到母校參加中國(guó)REITs論壇，大家都知道REITs的主要應(yīng)用領(lǐng)域一個(gè)是房地產(chǎn)、還有一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施。雖然基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模小于房地產(chǎn)，但也是一個(gè)非常重要的組成部分，所以我想借今天這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，結(jié)合中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)和發(fā)展的現(xiàn)狀，給大家探討一下REITs在中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的發(fā)展前景。

 

我想從三個(gè)方面和大家分享：

 

第一個(gè)方面是推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正逢其時(shí)。

 

目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，就像剛才劉俏院長(zhǎng)講到我國(guó)的GDP年均增長(zhǎng)速度超過(guò)了9%，每年都有大量的投資建設(shè)。經(jīng)過(guò)改革開放40多年的發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和剛開始改革開放初期有了很大的區(qū)別，我們家底已經(jīng)非常殷實(shí)，有了很多的存量基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是在交通、能源、環(huán)保、市政等領(lǐng)域都有大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的形成是需要代價(jià)、需要成本的，需要大量的資金投入，所以承擔(dān)這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的各類市場(chǎng)主體，包括地方政府、融資平臺(tái)，以及近幾年以PPP方式參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的各類社會(huì)資本方，形成了大量的債務(wù)。在當(dāng)前防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿的情況下，要進(jìn)一步加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大補(bǔ)短板力度，更好滿足高質(zhì)量發(fā)展需要，這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體面臨一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，即資金從哪來(lái)，尤其是資本金從哪來(lái)。

 

現(xiàn)在資本金籌集困難制約了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的順利推進(jìn)，形成了一個(gè)問題，一方面新建項(xiàng)目投資需要大量的資本金，另一方面已經(jīng)形成的大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)在沉睡。但是我認(rèn)為這既是問題也是機(jī)遇，是中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展機(jī)遇。

 

我們來(lái)看一下中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)入了存量時(shí)代，“存”是什么情況。以前講基礎(chǔ)設(shè)施“鐵公雞”——鐵路、機(jī)場(chǎng)、公路。以鐵路為例，2002年以來(lái)中國(guó)鐵路完成的累計(jì)投資約9萬(wàn)億元，運(yùn)營(yíng)里程突破13萬(wàn)公里，其中高鐵的運(yùn)營(yíng)里程接近3萬(wàn)公里，這只是簡(jiǎn)單的每年投資累加，如果把鐵路資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行重估的話，數(shù)字會(huì)非常驚人。而且當(dāng)中很多鐵路項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益并不差，比如京滬高鐵，已經(jīng)成為第一條盈利的高鐵線路，而且正在醞釀上市。從公路看，2001年以來(lái)中國(guó)公路建設(shè)完成投資累計(jì)接近20萬(wàn)億元，通車?yán)锍碳s500萬(wàn)公里，其中收費(fèi)公路里程超過(guò)16萬(wàn)公里。公路建設(shè)的迅猛發(fā)展得益于改革開放以后收費(fèi)還貸政策的推進(jìn)，尤其80年代大量外資進(jìn)入高速公路，很多高速公路的收費(fèi)經(jīng)營(yíng)狀況也非常理想?，F(xiàn)在中國(guó)老百姓已經(jīng)進(jìn)入了車輪上的時(shí)代，每到黃金周、小長(zhǎng)假，高速公路堵的水泄不通。從機(jī)場(chǎng)看，目前中國(guó)民用航空機(jī)場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到了235個(gè)，2018年全年旅客吞吐量超過(guò)12億人次，2003年以來(lái)完成航空運(yùn)輸投資將近2萬(wàn)億元，其中大家都熟知的北京首都機(jī)場(chǎng)，去年旅客吞吐量超過(guò)了1億人次，已經(jīng)成為世界上第二繁忙的機(jī)場(chǎng)。大家去機(jī)場(chǎng)有一個(gè)感覺，以前去機(jī)場(chǎng)給人感覺是高大上，現(xiàn)在是跟火車站、菜市場(chǎng)差不多，人也很多，找一個(gè)坐的地方很難。從我們出行的舒適度來(lái)講它下降了，但如果說(shuō)機(jī)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)角度、發(fā)行REITs的角度這恰恰是好事。從港口看，2018全國(guó)規(guī)模以上港口完成貨物吞吐量133億噸，其中超過(guò)1億噸的港口41個(gè)。

 

另外，大量人口從農(nóng)村進(jìn)入城市，從小城市進(jìn)入大城市，與之相伴的城鎮(zhèn)化迅猛推進(jìn)，以地鐵為例，全國(guó)共有34個(gè)城市開通了城市軌道交通，投入運(yùn)營(yíng)的線路155條，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)到了4642公里，正在建設(shè)還有很多。地鐵的特點(diǎn)是造價(jià)非常高，每公里大概是七八億元，北京可能每公里超過(guò)10億元。當(dāng)我們乘坐地鐵時(shí)，地下埋著大量的資金沉淀。跟城鎮(zhèn)化密切相關(guān)的城市供水、污水垃圾處理等，也取得了迅猛的發(fā)展。

 

大量的存量資產(chǎn)怎么盤活？很重要的一個(gè)手段就是推行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。盤活存量有多種方式，比如PPP，大家熟知的TOT就是存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓， ABS也是盤活存量資產(chǎn)的方式。為什么推行REITs，我個(gè)人覺得相比于其他盤活存量的方式，REITs有更獨(dú)特的特點(diǎn)，包括權(quán)益性、公募、標(biāo)準(zhǔn)化。這些特點(diǎn)PPP、ABS都不完全具備，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特點(diǎn)，但是這三點(diǎn)共同集合到一起只有REITs。通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活資產(chǎn)，將收回資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，從而形成良好的投資循環(huán)。

 

基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低企業(yè)杠桿，這對(duì)地方政府和從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)非常重要。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)有利于盤活公共資源、降低負(fù)債水平。對(duì)廣大從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來(lái)講，有利于實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在很多企業(yè)要搞輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。怎么樣才能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，我覺得必須有制度的創(chuàng)新、金融的創(chuàng)新，如果沒有這些創(chuàng)新，資產(chǎn)只是在企業(yè)之間簡(jiǎn)單的物理轉(zhuǎn)換，從A企業(yè)轉(zhuǎn)到B企業(yè)。只有通過(guò)金融產(chǎn)品創(chuàng)新、通過(guò)制度創(chuàng)新引入更廣大的投資者，把資產(chǎn)分散化，才能真正實(shí)現(xiàn)整體的輕資產(chǎn)、降杠桿的目的。

 

基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于落實(shí)中央部署、推動(dòng)重大戰(zhàn)略實(shí)施。黨中央、國(guó)務(wù)院推出了一系列重大戰(zhàn)略，如粵港澳大灣區(qū)、雄安新區(qū)等，每一個(gè)地方都要承擔(dān)新的歷史使命。要加強(qiáng)新發(fā)展，一個(gè)很重要的特點(diǎn)就是要進(jìn)一步提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的質(zhì)量和水平。比如說(shuō)粵港澳大灣區(qū)，大家覺得珠三角是中國(guó)最早改革開放的地方，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也很好，但是如果去珠三角看，現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施很多方面也是不足或者相對(duì)落后。如果再按照建設(shè)粵港澳大灣區(qū)一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)講，建設(shè)任務(wù)也是非常重的。比如雄安，大家知道雄安的基礎(chǔ)比較薄弱，但它要為中國(guó)的城市發(fā)展樹立一個(gè)標(biāo)桿。雄安的城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)非常高，毋庸置疑需要大量的資金投入。但是資金投入又不能走傳統(tǒng)的老路，必須走出一條新的基礎(chǔ)設(shè)施投融資的路。 REITs有利于盤活存量資產(chǎn)，像粵港澳大灣區(qū)的存量資產(chǎn)，又為未來(lái)的資產(chǎn)打好基礎(chǔ)留好接口。

 

還有一個(gè)很重要的是，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于提高股權(quán)融資比重，促進(jìn)中國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展。大家都知道要降杠桿，但是真正降杠桿是要改變國(guó)家資本市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu)。如果資本結(jié)構(gòu)不改變，可能實(shí)現(xiàn)局部的降杠桿，但宏觀和整體的降杠桿很難降低。我國(guó)直接融資占比低于15%，其中股權(quán)類的比重更低，這樣的融資結(jié)構(gòu)之下要建設(shè)、要發(fā)展，又要控制杠桿的難度非常大。基礎(chǔ)設(shè)施REITs是一種重要的直接融資工具，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠有效緩解直接融資占比過(guò)低的問題，另外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于吸引更廣泛的社會(huì)資金參與到基礎(chǔ)設(shè)施中來(lái)，為保險(xiǎn)資金、社保基金等機(jī)構(gòu)投資者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資標(biāo)的，同時(shí)有利于豐富廣大老百姓投資的品種。

 

推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs最后一個(gè)意義是引入專業(yè)機(jī)構(gòu)、提高綜合效率。基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)化程度相對(duì)偏低、專業(yè)化程度不高，管理比較粗放、效率不高，很多項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施收益不夠好。原因有很多，一方面是跟基礎(chǔ)設(shè)施本身的特點(diǎn)有關(guān)系，也跟管理水平、管理能力有很大的關(guān)系。如果通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，吸引更專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)來(lái)主導(dǎo)項(xiàng)目的投資和運(yùn)營(yíng)，有利于用市場(chǎng)化的方式提高投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理效率。

 

第二個(gè)方面是適合發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目特點(diǎn)和重點(diǎn)領(lǐng)域。

 

發(fā)行REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)該至少滿足四個(gè)條件。首先要合法合規(guī)，REITs相當(dāng)于項(xiàng)目的上市，對(duì)規(guī)范性要求很高。但是很多基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的手續(xù)完備性不夠。2016年大家我們和證監(jiān)會(huì)曾經(jīng)聯(lián)合開展過(guò)PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)，當(dāng)時(shí)特別深感到這一點(diǎn)，很多項(xiàng)目很想發(fā)ABS，但是經(jīng)過(guò)審查，很多項(xiàng)目的規(guī)范性不夠。所以合法合規(guī)非常重要，而且是各個(gè)方面都要合法合規(guī)。

 

第二點(diǎn)，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或權(quán)益要清晰，要能夠合法轉(zhuǎn)讓。無(wú)論是項(xiàng)目公司的股權(quán)還是收費(fèi)權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等，只有能夠清晰的轉(zhuǎn)移到REITs產(chǎn)品中，才可以發(fā)行。目前來(lái)看，因?yàn)槭召M(fèi)權(quán)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中受到了很多限制，比如說(shuō)有的項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)多少年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓。因此，以項(xiàng)目公司股權(quán)為底層資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面臨障礙可能會(huì)小一些。

 

第三點(diǎn)，現(xiàn)金流穩(wěn)定。沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、符合不了市場(chǎng)的需求，在市場(chǎng)上也不會(huì)受歡迎，所以項(xiàng)目的收益水平要與市場(chǎng)的回報(bào)要求要基本匹配。

 

第四點(diǎn)，原始權(quán)益人要具有發(fā)行意愿。原始權(quán)益人不想發(fā)行，再好的資產(chǎn)也發(fā)行不了。我們了解到很多國(guó)企、央企，尤其拿了大量PPP項(xiàng)目的企業(yè)，為防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)角度、降低資產(chǎn)負(fù)債率，發(fā)行REITs的意愿比較高。

 

關(guān)于適合發(fā)行REITs的具體領(lǐng)域，我覺得有六個(gè)。

 

第一個(gè)是鐵路、收費(fèi)公路、港口等交通設(shè)施。交通設(shè)施投資規(guī)模大、收益穩(wěn)定，發(fā)行REITs的潛力大。比如，東部地區(qū)某高速公路項(xiàng)目資產(chǎn)估值超過(guò)20億元，未來(lái)剩余經(jīng)營(yíng)年限中年均凈運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)最高可超過(guò)15%。

 

第二類供水供熱供氣等市政設(shè)施。這一類項(xiàng)目有個(gè)特點(diǎn)，即具有很強(qiáng)的排它性。排它性意味著什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很小，從而收益比較穩(wěn)定，現(xiàn)金流很明確。近些年P(guān)PP項(xiàng)目很多集中在這一領(lǐng)域。此外，使用者付費(fèi)項(xiàng)目比較適合發(fā)行REITs產(chǎn)品。

 

第三類是電力、石油天然氣等能源領(lǐng)域，特別是一些新型能源設(shè)施。這些項(xiàng)目效益好、收益率較高并且穩(wěn)定，也屬于國(guó)家重點(diǎn)支持的領(lǐng)域。比如，某海上鉆井平臺(tái)日租金高達(dá)20萬(wàn)美元，年收入可達(dá)到7千多萬(wàn)美元，這樣的項(xiàng)目如果發(fā)行REITs，我相信很多投資者非常感興趣。

 

第四類是一些園區(qū)開發(fā)和物流倉(cāng)儲(chǔ)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。這類項(xiàng)目具有資產(chǎn)成熟、權(quán)屬清晰的特點(diǎn)，也是比較理想的REITs底層資產(chǎn)。比如，某倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)均于一線城市、成熟運(yùn)營(yíng)多年，出租率達(dá)到了99%，估值超過(guò)50億元，從首年開始現(xiàn)金收益率可超過(guò)4.5%。

 

第五類是污水垃圾處理、固體廢物治理等生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域。這個(gè)領(lǐng)域跟供水、供熱有相似的特點(diǎn)，也是排他性比較強(qiáng)、收益比較明確清晰。

 

第六類是科技園區(qū)和科技設(shè)施?？萍荚O(shè)施有一定公共性和外部性，屬于新型基礎(chǔ)設(shè)施，其中一部分項(xiàng)目也符合REITs發(fā)行要求。

 

第三個(gè)方面是推動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)健康發(fā)展的建議。

 

第一，聚焦重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)領(lǐng)域，包括粵港澳大灣區(qū)、海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)三角地區(qū)。這些區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施比較好、人口凈流入、有政策支持，思想觀念更開放一些，管理水平比較高，總體來(lái)講比較適合做REITs。

 

第二，要選擇合適的底層資產(chǎn)。要有現(xiàn)在的收益，也要有未來(lái)的收益。有時(shí)候并不是項(xiàng)目真的不行，可能是項(xiàng)目本身的潛在商業(yè)價(jià)值沒有挖掘出來(lái)。

 

第三，堅(jiān)持權(quán)益融資。如果做不到權(quán)益性融資，剛才分析的去杠桿等很多作用都發(fā)揮不出來(lái)，做REITs的意義就不是很大。

 

第四，堅(jiān)持公募發(fā)行。只有充分提高二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，改善基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)的流動(dòng)性，才能吸引更廣泛的投資者參與。

 

第五，培育專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，改變傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)方式。

 

第六，要結(jié)合中國(guó)國(guó)情，推動(dòng)中國(guó)特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs制度。既要從金融產(chǎn)品角度去研究REITs，更要結(jié)合中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施的投融資現(xiàn)狀，從資產(chǎn)屬性和資產(chǎn)端去研究基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特性，從而設(shè)計(jì)出符合中國(guó)實(shí)踐的基礎(chǔ)設(shè)施REITs。所以我想，有沒有可能在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，中國(guó)REITs先邁出它的第一步！

 

謝謝大家。