2022年進(jìn)入二季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難挑戰(zhàn)有所增多，在“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下，在“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”的目標(biāo)中，要保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好這個(gè)趨勢(shì)不變，要對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)比較疲軟的領(lǐng)域給予強(qiáng)有力的支撐，需政策多點(diǎn)發(fā)力，精準(zhǔn)施策，以穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期。 本+文+內(nèi)/容/來(lái)/自:中-國(guó)-碳-排-放（交—易^網(wǎng)-tan pai fang . com

　　如何確保經(jīng)濟(jì)政策精準(zhǔn)有效？怎樣看待房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)情況和未來(lái)發(fā)展？資本市場(chǎng)發(fā)展前景如何？證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者專訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平，他認(rèn)為，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的趨勢(shì)沒(méi)有變，穩(wěn)增長(zhǎng)政策預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)出臺(tái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中將涌現(xiàn)更多投資機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)健康發(fā)展，中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展前景長(zhǎng)期向好。在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)，投資者需要理性客觀地看待市場(chǎng)，挖掘市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定向好發(fā)展的閃光點(diǎn)。

　　十大樂(lè)觀因素看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)

　　證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者：當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，如何看待今年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)？

　　任澤平：近期由于疫情反復(fù)、俄烏沖突、美聯(lián)儲(chǔ)加息、房地產(chǎn)銷售下滑、輸入性通脹壓力上升等因素疊加，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新的下行壓力，然而歷史告訴我們，投資者總是夸大短期因素，忽視長(zhǎng)期因素，這就是所謂的動(dòng)物精神和非理性。站在當(dāng)下，我們或許應(yīng)該看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，所謂“不畏浮云遮望眼”。 本`文-內(nèi).容.來(lái).自：中`國(guó)^碳`排*放*交^易^網(wǎng) ta np ai fan g.com

　　我認(rèn)為未來(lái)長(zhǎng)期有十大樂(lè)觀的因素：

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　　一是從全球來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于上升期，十年內(nèi)有望成為世界第一大經(jīng)濟(jì)體，成為世界和平與繁榮發(fā)展的中流砥柱，構(gòu)建人類命運(yùn)共同體。中美經(jīng)濟(jì)規(guī)模差距正在快速縮小。2021年中國(guó)GDP規(guī)模達(dá)114.4萬(wàn)億元（17.7萬(wàn)億美元），美國(guó)GDP為23.0萬(wàn)億美元，中國(guó)GDP相當(dāng)于美國(guó)的約77.0%。2000-2021年，中美經(jīng)濟(jì)規(guī)模差距從9.1萬(wàn)億美元快速縮減至5萬(wàn)億美元。如果未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均5%左右的增長(zhǎng)，則將在2030年前后超越美國(guó)成為全球第一大經(jīng)濟(jì)體，重回世界之巔，全球政經(jīng)格局和治理版圖進(jìn)入新的篇章。 本`文內(nèi).容.來(lái).自：中`國(guó)`碳`排*放*交*易^網(wǎng) t a npai fan g.com

　　二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛力大，空間廣闊，未來(lái)最好的投資機(jī)會(huì)就在中國(guó)。中國(guó)有全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)，有全球最大的中等收入群體，而且中等收入群體還將不斷擴(kuò)大；中國(guó)城鎮(zhèn)化率（64.7%）距離發(fā)達(dá)國(guó)家仍有15個(gè)百分點(diǎn)的潛力；中國(guó)的勞動(dòng)力資源近9億人，就業(yè)人員7億多，受過(guò)高等教育的人才總量約2億，2021年大學(xué)畢業(yè)生近1000萬(wàn)，人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利和工程師紅利；新國(guó)潮興起，本土消費(fèi)品市占率大幅提高、中國(guó)符號(hào)走向國(guó)際舞臺(tái)、科技品牌出海。 本文+內(nèi)-容-來(lái)-自；中^國(guó)_碳+排.放_(tái)交^易=網(wǎng) t a n pa ifa ng .c om

　　三是中國(guó)正在推動(dòng)新一輪改革開(kāi)放和高質(zhì)量發(fā)展，將奠定長(zhǎng)期繁榮發(fā)展的基石。面對(duì)百年未遇之大變局，2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革：去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板；2017年10月19大報(bào)告提出三大攻堅(jiān)戰(zhàn)：防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治；提出推動(dòng)形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局；推進(jìn)注冊(cè)制改革，建設(shè)多層次資本市場(chǎng)；依靠創(chuàng)新推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展；扎實(shí)做好碳達(dá)峰、碳中和各項(xiàng)工作；實(shí)行高水平對(duì)外開(kāi)放，等等。這一系列重大戰(zhàn)略對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的問(wèn)題對(duì)癥下藥。 本文+內(nèi)-容-來(lái)-自；中^國(guó)_碳+排.放_(tái)交^易=網(wǎng) t a n pa ifa ng .c om

　　四是今年穩(wěn)增長(zhǎng)是頭等大事，宏觀政策對(duì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)更加友好。從政府工作報(bào)告，到國(guó)務(wù)院金融委召開(kāi)專題會(huì)議，再到一行兩會(huì)的部署，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，傳導(dǎo)的順序是：政策底、情緒底、市場(chǎng)底、經(jīng)濟(jì)底。近期基建投資觸底回升、社融M2增速波動(dòng)回升、PMI新訂單回升，后續(xù)觀察房地產(chǎn)銷售軟著陸、小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況改善等。

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　　五是新經(jīng)濟(jì)、高端制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，新能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)爆發(fā)式增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。新產(chǎn)業(yè)(39.600, 0.00, 0.00%)快速增長(zhǎng)，如2021年高技術(shù)制造業(yè)、裝備制造業(yè)增加值分別比上年增長(zhǎng)18.2%、12.9%，全年高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)17.1%和22.2%，分別快于高于制造業(yè)整體投資3.5和8.7個(gè)百分點(diǎn)。不斷加大創(chuàng)新研發(fā)投入，在部分高科技領(lǐng)域與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距逐漸縮小。未來(lái)中國(guó)的消費(fèi)前景將體現(xiàn)在從住行向服務(wù)消費(fèi)升級(jí)，買(mǎi)健康快樂(lè)的品質(zhì)美好生活；三四線互聯(lián)網(wǎng)紅利促進(jìn)新一輪在線購(gòu)物熱潮；新國(guó)潮成為年輕人的潮流選擇；新能源汽車爆發(fā)式增長(zhǎng)，迎來(lái)“黃金十五年”。

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　　六是新基建成為政策重要抓手，為長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。未來(lái)20年支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)繁榮發(fā)展的“新基建”則是，科技新基建，包括新一代信息技術(shù)、人工智能、數(shù)據(jù)中心、東數(shù)西算、新能源、充電樁、特高壓、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等科技創(chuàng)新領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施；民生新基建，包括教育、醫(yī)療、社保、戶籍等重大民生領(lǐng)域；制度新基建，包括發(fā)展資本市場(chǎng)、減稅降費(fèi)、擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)等制度改革領(lǐng)域。

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　　七是因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。房地產(chǎn)是周期之母，仍是現(xiàn)階段第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融。 本+文`內(nèi)/容/來(lái)/自:中-國(guó)-碳-排-放-網(wǎng)-tan pai fang . com

　　八是市場(chǎng)均值回歸是不變的規(guī)律。歷史規(guī)律告訴我們，經(jīng)濟(jì)周期和資本市場(chǎng)具有內(nèi)在的糾錯(cuò)機(jī)制，均值回歸就像地心引力一樣。經(jīng)濟(jì)在衰退期的自發(fā)出清將孕育復(fù)蘇，資本市場(chǎng)在悲觀預(yù)期的底部將孕育新生。 內(nèi).容.來(lái).自：中`國(guó)*碳-排*放*交*易^網(wǎng) t a npai fa ng.com

　　九是有些好資產(chǎn)已經(jīng)超跌，價(jià)格低于內(nèi)在價(jià)值，是長(zhǎng)期投資者進(jìn)場(chǎng)的時(shí)機(jī)。 本`文@內(nèi)/容/來(lái)/自:中-國(guó)^碳-排-放^*交*易^網(wǎng)-tan pai fang. com

　　十是世界終將屬于理性樂(lè)觀主義者。應(yīng)該做長(zhǎng)期的理性樂(lè)觀主義者。在頂部理性，在底部樂(lè)觀。如果不是樂(lè)觀主義者，你就不會(huì)對(duì)未來(lái)有信心，就不會(huì)因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格跌過(guò)頭了而進(jìn)場(chǎng)?，F(xiàn)在是時(shí)候看長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)候了。 本+文+內(nèi)/容/來(lái)/自:中-國(guó)-碳-排-放（交—易^網(wǎng)-tan pai fang . com

　　證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者：國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策早出快出，不出不利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的措施”，一季度貨幣政策委員會(huì)例會(huì)強(qiáng)調(diào)“加大穩(wěn)健的貨幣政策實(shí)施力度”，您預(yù)計(jì)未來(lái)將有哪些政策密集出臺(tái)？ 禸*嫆唻@洎：狆國(guó)湠棑倣茭昜蛧 τāńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

　　任澤平：穩(wěn)增長(zhǎng)是今年宏觀經(jīng)濟(jì)頭等大事，考慮到一季度受疫情頻發(fā)、地緣動(dòng)蕩、房地產(chǎn)低迷等影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，預(yù)計(jì)近期穩(wěn)增長(zhǎng)措施有望加碼加快，主要抓手為新基建投資、房地產(chǎn)軟著陸、寬貨幣寬信用、降低利率、退稅減稅等。 本`文-內(nèi).容.來(lái).自：中`國(guó)^碳`排*放*交^易^網(wǎng) ta np ai fan g.com

　　具體來(lái)看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控將在堅(jiān)持“房住不炒”前提下因城施策適當(dāng)調(diào)整，促進(jìn)軟著陸，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。主要措施包括，下調(diào)住房貸款利率、提高公積金貸款限額、放松公積金貸款條件、降低首付比、降低契稅、對(duì)新市民發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、松綁限售限購(gòu)政策等。

　　綜合四季度以來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)政策，新基建領(lǐng)域的發(fā)力方向主要包括：水利工程、綜合立體交通網(wǎng)、管道更新改造、防洪排澇設(shè)施、重要能源基地、節(jié)能降碳技術(shù)、5G、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、集成電路、人工智能等數(shù)字產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目建設(shè)。

　　市場(chǎng)的機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)構(gòu)性行情可期 本%文$內(nèi)-容-來(lái)-自；中_國(guó)_碳|排 放_(tái)交-易^網(wǎng)^t an pa i fang . c om

　　證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者：受多重因素影響，資本市場(chǎng)近期波動(dòng)幅度加大，國(guó)家出臺(tái)了一系列穩(wěn)市場(chǎng)的措施，您如何看待資本市場(chǎng)當(dāng)前的走勢(shì)？

　　任澤平：現(xiàn)在市場(chǎng)的機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)，雖然我們不十分確認(rèn)市場(chǎng)在底部區(qū)間的調(diào)整時(shí)間，但基本面分析顯示很多好股票超跌導(dǎo)致價(jià)格已經(jīng)低于內(nèi)外價(jià)值，在長(zhǎng)期具備配置價(jià)值，前期的超跌反而提供了機(jī)會(huì)和空間。前期投資者對(duì)短期悲觀因素過(guò)度反應(yīng)，對(duì)長(zhǎng)期樂(lè)觀因素忽視，而現(xiàn)在悲觀預(yù)期正在修復(fù)，樂(lè)觀因素的七大催化劑開(kāi)始出現(xiàn)。 禸嫆@唻洎：狆國(guó)湠棑倣茭昜蛧 τāńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

　　一是市場(chǎng)均值回歸，這是不變的規(guī)律。客觀地看，前期的下跌反而給我們提供了機(jī)會(huì)，跌出了上漲的空間。在市場(chǎng)過(guò)度悲觀的時(shí)候，能夠找到被誤殺的好公司好資產(chǎn)，唯一所需要做的就是克服內(nèi)心的恐懼。

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　　二是房地產(chǎn)到了出手的臨界點(diǎn)，困境反轉(zhuǎn)黎明或已不遠(yuǎn)。多個(gè)地方政府已經(jīng)就房地產(chǎn)政策有所放松，今年3月以來(lái)，政策放松力度進(jìn)一步增強(qiáng)，從之前的降利率、放寬公積金轉(zhuǎn)向放松限購(gòu)放松限售。效果開(kāi)始顯現(xiàn)，部分熱點(diǎn)城市的樓市開(kāi)始放量回暖。房地產(chǎn)到了出手的臨界點(diǎn)，困境反轉(zhuǎn)黎明或已不遠(yuǎn)，不排除后面有更有力的措施出臺(tái)，改善銷量，改善民生，提振市場(chǎng)信心，助力實(shí)現(xiàn)今年穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)。

　　三是今年穩(wěn)增長(zhǎng)是頭等大事，宏觀政策對(duì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)更加友好。

　　四是不必對(duì)疫情過(guò)度恐慌，定能戰(zhàn)而勝之。數(shù)據(jù)表明，奧密克戎雖然傳播性較強(qiáng)，但是對(duì)于接種疫苗的重癥率致死率大幅下降，如果未來(lái)隨著醫(yī)療技術(shù)的進(jìn)步，能夠降到普通流感級(jí)別，大可不必過(guò)度恐慌。

　　五是中美監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，緩解市場(chǎng)擔(dān)憂。近期中美證券監(jiān)管部門(mén)正在加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，提高跨境監(jiān)管合作的效率，體現(xiàn)統(tǒng)籌開(kāi)放與安全的理念，促進(jìn)中國(guó)境內(nèi)企業(yè)境外發(fā)行證券和上市活動(dòng)有序開(kāi)展。

　　六是不必對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息過(guò)度擔(dān)憂，美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩將極大的制約加息進(jìn)程。美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)十分脆弱，將極大的制約美聯(lián)儲(chǔ)加息進(jìn)程。近期美國(guó)PMI指數(shù)、就業(yè)數(shù)據(jù)、消費(fèi)者信心指數(shù)等已經(jīng)開(kāi)始露出疲態(tài)。當(dāng)前美國(guó)通脹很大程度上跟地緣動(dòng)蕩有關(guān)，美聯(lián)儲(chǔ)加息應(yīng)對(duì)效果并不理想，反而會(huì)誤傷實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因此，預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)加息前快后慢，當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)重新掉頭向下時(shí)，市場(chǎng)將會(huì)改變對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息進(jìn)程的看法。

　　七是俄烏沖突談判階段性緩解，這將是博弈各方愿意看到的結(jié)果。

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　　證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷邁向高質(zhì)量發(fā)展，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，將迎來(lái)哪些新的投資機(jī)遇？

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　　任澤平：未來(lái)結(jié)構(gòu)性行情的五大機(jī)會(huì)值得關(guān)注—— 本`文@內(nèi)-容-來(lái)-自；中_國(guó)_碳排0放_(tái)交-易=網(wǎng) t an pa ifa ng . c om

　　第一大機(jī)會(huì)，困境反轉(zhuǎn)：比如，中概股、港股、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、豬周期等等。房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)面臨歷史性的行業(yè)大洗牌，但是大家可以關(guān)注當(dāng)年家電行業(yè)洗牌后，行業(yè)集中度提升，造就了一批大牛股。不少的中概股、港股公司競(jìng)爭(zhēng)力仍然十分強(qiáng)大，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的四梁八柱，內(nèi)在價(jià)值沒(méi)有被破壞，只是由于短期的地緣、政策因素導(dǎo)致投資者過(guò)度悲觀殺跌，相信這些好公司好股票的修復(fù)能力將十分強(qiáng)勁，就好像金子總要發(fā)光一樣。

　　第二大機(jī)會(huì)，被錯(cuò)殺的基本面扎實(shí)的好公司：護(hù)城河強(qiáng)大，商業(yè)模式?jīng)]有被破壞，管理層優(yōu)秀，技術(shù)優(yōu)勢(shì)明顯，等等。 內(nèi)-容-來(lái)-自；中_國(guó)_碳_0排放￥交-易=網(wǎng) t an pa i fa ng . c om

　　第三大機(jī)會(huì)，受益于穩(wěn)增長(zhǎng)的：穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)增長(zhǎng)是今年宏觀經(jīng)濟(jì)頭等大事。 本+文+內(nèi).容.來(lái).自：中`國(guó)`碳`排*放*交*易^網(wǎng) t a np ai fan g.com

　　第四大機(jī)會(huì)，受益于新基建的：今年穩(wěn)增長(zhǎng)的主要發(fā)力點(diǎn)在于基建，也是信貸投放、專項(xiàng)債支持、項(xiàng)目審批等重點(diǎn)支持的領(lǐng)域。

　　第五大機(jī)會(huì)，受益于提估值的：今年貨幣寬松，有助于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下降，關(guān)注受益于寬貨幣、估值提升的行業(yè)。 夲呅內(nèi)傛萊源?。骇鎲┨?排*放^鮫*易-網(wǎng) τā ńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

　　破壞上述判斷和邏輯的風(fēng)險(xiǎn)因素包括：俄烏沖突失控升級(jí)；美聯(lián)儲(chǔ)超預(yù)期加息引發(fā)全球金融危機(jī)；疫情失控；房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)；政策對(duì)沖力度不夠經(jīng)濟(jì)全面滑坡。 本`文@內(nèi)-容-來(lái)-自；中^國(guó)_碳0排0放^交-易=網(wǎng) ta n pa i fa ng . co m

　　堅(jiān)持“房住不炒”也要“因城施策” 本`文@內(nèi)-容-來(lái)-自；中^國(guó)_碳0排0放^交-易=網(wǎng) ta n pa i fa ng . co m

　　證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者：上面您提到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，您如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)？ 本@文$內(nèi).容.來(lái).自：中`國(guó)`碳`排*放^交*易^網(wǎng) t a np ai fan g.c om

　　任澤平：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，既有長(zhǎng)周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企業(yè)自身因素；是長(zhǎng)短期、國(guó)內(nèi)外、政策企業(yè)等因素疊加的結(jié)果，僅歸因于任何一方面均有失偏頗。

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　　具體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩。未來(lái)主要需求來(lái)自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租賃房等，未來(lái)70%的城市房子將出現(xiàn)不同程度過(guò)剩。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級(jí)城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過(guò)剩，由于人口外遷嚴(yán)重，未來(lái)過(guò)剩程度還將加深。因此，須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性潛力和風(fēng)險(xiǎn)。 本文`內(nèi)-容-來(lái)-自；中_國(guó)_碳_交^易=網(wǎng) tan pa i fa ng . c om

　　同時(shí)，中國(guó)正在迎來(lái)房地產(chǎn)置業(yè)人群需求的長(zhǎng)周期峰值，這是跟過(guò)去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整更為劇烈的深層次原因。2013年以前中國(guó)20-50歲置業(yè)人群的不斷增加帶來(lái)源源不斷的購(gòu)房需求，這是過(guò)去房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的一個(gè)基本背景。自2014年以來(lái)，置業(yè)人群見(jiàn)頂后開(kāi)始回落，購(gòu)房需求迎來(lái)峰值，但2014-2015年的貨幣寬松、2016-2017年的棚改、以及“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的慣性預(yù)期延長(zhǎng)了住宅銷售和開(kāi)工的景氣周期，某種程度上也出現(xiàn)了嚴(yán)重透支，套戶比上升帶來(lái)庫(kù)存增加。加之人口老齡化少子化加速到來(lái)，導(dǎo)致未來(lái)購(gòu)房需求大幅萎縮。 本+文+內(nèi)/容/來(lái)/自:中-國(guó)-碳-排-放（交—易^網(wǎng)-tan pai fang . com

　　此外，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比和一二線城市房?jī)r(jià)在國(guó)際上偏高，城鎮(zhèn)化步入尾聲，人均住房面積已接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平等因素，住房需求降低。部分房企過(guò)度舉債、高杠桿擴(kuò)張，存在沖規(guī)模饑渴癥，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的歷史性拐點(diǎn)變化，戰(zhàn)略誤判，未能及時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致在長(zhǎng)短期因素疊加之下，遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。在短時(shí)間內(nèi)，三道紅線、貸款集中度管理、預(yù)售資金監(jiān)管收嚴(yán)、限購(gòu)限貸限價(jià)等政策密集出臺(tái)，各部門(mén)、各地方集中出臺(tái)收緊措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“冰河期”。 夲呅內(nèi)傛萊源?。骇鎲┨?排*放^鮫*易-網(wǎng) τā ńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、投資、財(cái)政收入、金融、居民財(cái)富效應(yīng)、就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定大局。

　　證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者：多地在近期密集出臺(tái)調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，您有哪些建議？ 本`文內(nèi).容.來(lái).自：中`國(guó)`碳`排*放*交*易^網(wǎng) t a npai fan g.com

　　任澤平：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要從短期和長(zhǎng)期兩方面入手。短期來(lái)看，當(dāng)前在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，各城市應(yīng)因城施策對(duì)前期偏緊的調(diào)控政策進(jìn)行適度松綁，促進(jìn)軟著陸。 本*文`內(nèi)/容/來(lái)/自:中-國(guó)-碳^排-放“交|易^網(wǎng)-tan pai fang . c o m

　　一是適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購(gòu)門(mén)檻，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。比如，近期樓市交易低迷、庫(kù)存壓力大的福州解除了限購(gòu)政策，外地戶籍無(wú)需社?；騻€(gè)稅記錄可直接購(gòu)買(mǎi)福州五城區(qū)。 本*文`內(nèi)/容/來(lái)/自:中-國(guó)-碳^排-放“交|易^網(wǎng)-tan pai fang . c o m

　　二是適度松綁二手房限價(jià)政策。當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市實(shí)行二手房貸款限價(jià)政策，比如上海，首套房首付35%，二套房首付達(dá)70%，在二手房限價(jià)政策下，銀行按照相關(guān)部門(mén)規(guī)定的參考價(jià)給購(gòu)房者貸款，而參考價(jià)僅是市場(chǎng)價(jià)的7-8折，居民合理的貸款額度明顯受限。

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　　三是下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購(gòu)房人群的首付壓力，實(shí)現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”。

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　　四是下調(diào)房貸利率，加快貸款審批。近期北上廣深跟隨LPR利率下調(diào)了貸款利率，武漢首套、二套房貸利率下調(diào)了40個(gè)基點(diǎn)左右，通過(guò)降低購(gòu)房成本，可提振剛需群體的購(gòu)房需求。需要指出的是，由于大部分熱點(diǎn)城市二手房貸款限價(jià)政策未松綁，居民貸款額度仍受限，單純降低房貸利率對(duì)提振居民購(gòu)買(mǎi)二手房的熱情作用不大，因此需要政策組合拳。 本文`內(nèi)-容-來(lái)-自；中_國(guó)_碳_交^易=網(wǎng) tan pa i fa ng . c om

　　五是提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付。比如，成都公積金新政規(guī)定從2021年10月8日起，可提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付，并適當(dāng)放松信貸政策。

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　　六是北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶和購(gòu)房門(mén)檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。 本+文`內(nèi)/容/來(lái)/自:中-國(guó)-碳-排-放-網(wǎng)-tan pai fang . com

　　七是通過(guò)貸款展期、債務(wù)重組、并購(gòu)等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。允許部分房企的銀行貸款進(jìn)行展期，緩解房企短期現(xiàn)金流壓力。給予優(yōu)質(zhì)房企合理的并購(gòu)貸款、并購(gòu)債支持，在行業(yè)內(nèi)部通過(guò)并購(gòu)重組化解風(fēng)險(xiǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)的傳染與擴(kuò)大。 夲呅內(nèi)傛萊源?。骇鎲┨?排*放^鮫*易-網(wǎng) τā ńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

　　根據(jù)我們對(duì)過(guò)去20年房地產(chǎn)調(diào)控工具及效果的總結(jié)，貨幣政策直接影響購(gòu)買(mǎi)力。房地產(chǎn)短期看金融，首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)意愿和購(gòu)買(mǎi)力。貨幣放松或收緊，影響資產(chǎn)配置需求。財(cái)稅政策直接影響市場(chǎng)供應(yīng)。稅收政策直接影響房地產(chǎn)交易量，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅的優(yōu)惠減免，對(duì)增加房地產(chǎn)供應(yīng)有直接影響。土地增值稅的征收和計(jì)算，也直接影響開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏。土地政策對(duì)不同城市效果不同。在三四線城市土地大量供給的同時(shí)，部分一二線城市甚至面臨無(wú)地可賣的境地，導(dǎo)致一二線房?jī)r(jià)高、三四線高庫(kù)存。“限購(gòu)”等行政措施短期影響直接。短期限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)成交量影響顯著，但是也導(dǎo)致“假離婚”等社會(huì)問(wèn)題。且限購(gòu)一取消，人口流入、供求缺口大的區(qū)域房?jī)r(jià)將迅速上漲，并未解決根本問(wèn)題。 本`文@內(nèi)-容-來(lái)-自；中_國(guó)_碳排0放_(tái)交-易=網(wǎng) t an pa ifa ng . c om

　　長(zhǎng)期來(lái)看，根據(jù)我們對(duì)美國(guó)、日本、英國(guó)、中國(guó)香港、德國(guó)、新加坡等住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，結(jié)合中國(guó)住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅為四大支柱構(gòu)建長(zhǎng)期住房制度。

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　　一是推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。中國(guó)人口持續(xù)向珠三角、長(zhǎng)三角城市群集聚。近10年珠三角、長(zhǎng)三角城市群年均常住人口增量超180萬(wàn)人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬(wàn)人，但東北、西部等區(qū)域近年面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，呈現(xiàn)人口流出趨勢(shì)。要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。 本`文@內(nèi)-容-來(lái)-自；中^國(guó)_碳0排0放^交-易=網(wǎng) ta n pa i fa ng . co m

　　二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。未來(lái)應(yīng)堅(jiān)持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類的供給形式，形成政府、開(kāi)發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等多方供給格局。 本`文@內(nèi)-容-來(lái)-自；中^國(guó)_碳0排0放^交-易=網(wǎng) ta n pa i fa ng . co m

　　三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。規(guī)范房企融資用途，防止過(guò)度融資，同時(shí)支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)，即自身債務(wù)自清。

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　　四是穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。隨著大開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束，存量房時(shí)代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅通常被成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體作為地方財(cái)政收入的重要和穩(wěn)定來(lái)源。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍有一定下行壓力，穩(wěn)增長(zhǎng)是今年宏觀經(jīng)濟(jì)的頭等大事。近日，財(cái)政部表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。未來(lái)有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。

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