當(dāng)前，歐洲對(duì)于減少碳足跡的節(jié)能減排要求可能成為該領(lǐng)域的又一挑戰(zhàn)，恐令更多商業(yè)地產(chǎn)成為擱置資產(chǎn)。越來(lái)越多基金經(jīng)理?yè)?dān)心，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?huì)發(fā)生系統(tǒng)性信貸事件，成為投資中的第三大風(fēng)險(xiǎn)因素。

 

節(jié)能挑戰(zhàn)或令更多商業(yè)地產(chǎn)成“擱置資產(chǎn)”

 

過(guò)去兩年，更高的利率和更低的入住率顛覆了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依賴(lài)債務(wù)的商業(yè)模式和財(cái)務(wù)邏輯，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值不斷下跌。眼下，由于不斷演變的歐洲減少建筑部門(mén)能源消耗和遵循溫室氣體排放要求，一些商業(yè)地產(chǎn)估值可能進(jìn)一步跌價(jià)，甚至淪為擱置資產(chǎn)。

 

“擱淺資產(chǎn)”這一概念由史密斯學(xué)院（Smith School）十年前的擱淺資產(chǎn)項(xiàng)目（Stranded Assets Program）所提出和推廣，即向低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，由于政策、市場(chǎng)、社會(huì)規(guī)范和技術(shù)的變化，在經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束前就已過(guò)早減記、貶值或轉(zhuǎn)化為負(fù)債的資產(chǎn)。瑞銀集團(tuán)此前解釋稱(chēng)，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，擱淺資產(chǎn)可能包括不節(jié)能建筑，最終導(dǎo)致它們無(wú)法出租或出售，或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性。由于氣候風(fēng)險(xiǎn)的上升，這些房產(chǎn)甚至可能無(wú)法投保。

 

布魯克菲爾德資管（Brookfield Asset Management）旗下房產(chǎn)分公司Hibernia Real Estate Group的可持續(xù)發(fā)展總監(jiān)孟席斯（Neil Menzies）感慨：“為了使歐洲各地的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到歐盟關(guān)于能源效率的新要求，需要進(jìn)行多少翻新和投資啊……因?yàn)橄嚓P(guān)要求已被立法，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)恐將面臨進(jìn)一步的估值沖擊。該行業(yè)目前也已非常明確地意識(shí)到這一風(fēng)險(xiǎn)，且預(yù)計(jì)該風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)越來(lái)越大。”

 

早在2021 年，歐盟委員會(huì)就通過(guò)了對(duì)《建筑能源性能指令》（EPBD） 的重大修訂，這一計(jì)劃是《歐洲綠色協(xié)議》的核心部分，旨在確保歐盟實(shí)現(xiàn)2050年溫室氣體凈零排放，即實(shí)現(xiàn)所謂的氣候中和。根據(jù)最新要求，歐盟設(shè)定了到2030年建筑行業(yè)需將碳排放量減少60%，到2050年實(shí)現(xiàn)零排放的目標(biāo)。根據(jù)歐盟委員會(huì)的數(shù)據(jù)，建筑消耗了42%的能源，“是歐洲最大的能源消耗來(lái)源”。歐盟約85%的建筑建于2000年之前，其中有75%“能源表現(xiàn)不佳”。此外，歐盟的其他兩項(xiàng)規(guī)定——《可持續(xù)金融披露條例》（Sustainable Finance Disclosure Regulation）和《企業(yè)可持續(xù)性報(bào)告指令》（Corporate Sustainability Reporting Directive）也使得該地區(qū)的投資者更難忽視房產(chǎn)的碳足跡。

 

孟席斯表示，形勢(shì)非常嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)市場(chǎng)“可能會(huì)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)看到能源使用量較高、不可持續(xù)類(lèi)的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值暴跌。”

 

因此，投資者目前正試圖使用所謂的碳風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)（Carbon Risk Real Estate Monitor），對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)何時(shí)會(huì)被視為擱淺資產(chǎn)作出準(zhǔn)確估計(jì)。“使用CRREM工具的投資者和銀行可以準(zhǔn)確地推算某棟建筑將要擱淺的具體日期。銀行也變得越來(lái)越老練，在提供信貸前，也會(huì)詢(xún)問(wèn)有關(guān)氣候相關(guān)的詳細(xì)問(wèn)題，如建筑預(yù)期的能源使用情況等。”孟席斯稱(chēng)。

 

基金經(jīng)理越發(fā)擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)性信貸危機(jī)

 

而隨著商業(yè)地產(chǎn)困境延續(xù)且挑戰(zhàn)不斷，基金經(jīng)理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生系統(tǒng)性信貸事件的擔(dān)憂(yōu)也與日俱增。

 

根據(jù)美國(guó)銀行本月最新的全球基金經(jīng)理調(diào)查，約六分之一的受訪者認(rèn)為這是市場(chǎng)面臨的最大尾部風(fēng)險(xiǎn)，而去年12月這一比例約為十一分之一。同時(shí)，這一擔(dān)憂(yōu)僅次于粘性通脹和地緣政治危機(jī)，成為受訪基金經(jīng)理在投資時(shí)的第三大擔(dān)憂(yōu)因素。

 

這一擔(dān)憂(yōu)情有可原。根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association）的數(shù)據(jù)，到2025年底，將有約1.5萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款債務(wù)到期，今年就將有價(jià)值約9290億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款到期，比稍早估計(jì)的多出40%。而更高的借貸成本，加上更嚴(yán)格的信貸條件和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。

 

此前，市場(chǎng)曾寄希望于美聯(lián)儲(chǔ)盡快降息來(lái)緩解商業(yè)地產(chǎn)壓力。但近期公布的強(qiáng)于預(yù)期的通脹令市場(chǎng)調(diào)降了相關(guān)預(yù)期。交易員目前押注美聯(lián)儲(chǔ)今年降息幅度不到90個(gè)基點(diǎn)，比1月時(shí)近乎腰斬。

 

令情況更為復(fù)雜的還在于，美國(guó)小型和地區(qū)性銀行是總規(guī)模20萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的最大信貸來(lái)源，持有該行業(yè)約80%的未償債務(wù)。本月稍早，紐約社區(qū)銀行大幅削減股息，并披露與辦公樓相關(guān)的貸款出現(xiàn)意外的季度虧損，再次引發(fā)了市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)，該行股票已跌去約一半。

 

馬拉松資產(chǎn)管理公司（Marathon Asset Management）的董事長(zhǎng)理查茲（Bruce Richards）本周在社交媒體上警告稱(chēng)，小型銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款賬戶(hù)違約率似乎正朝著8%~10%的方向發(fā)展。小型銀行在近年來(lái)加大了相關(guān)敞口后，特別容易受到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響。

 

根據(jù)去年12月的一篇關(guān)于美國(guó)銀行脆弱性的研究論文，商業(yè)地產(chǎn)貸款10%的違約率將導(dǎo)致約800億美元的額外銀行損失。該論文警告稱(chēng)，這可能會(huì)使300多家規(guī)模較小的地區(qū)性銀行面臨償付能力耗盡的風(fēng)險(xiǎn)。

 

數(shù)據(jù)提供商Altus Group的研究主管伊特瑞（Omar Eltorai）表示：“我們將繼續(xù)看到違約率上升。這一變量是人們很早就能發(fā)現(xiàn)并提示，但在試圖規(guī)避時(shí)，卻會(huì)出現(xiàn)延遲的一種。有時(shí)，整個(gè)過(guò)程可能需要用幾年來(lái)衡量。”

 

目前，美聯(lián)儲(chǔ)正與商業(yè)地產(chǎn)貸款敞口集中的貸款機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)一項(xiàng)解決預(yù)期損失的計(jì)劃。美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)耶倫本月早些時(shí)候表示，盡管損失令人擔(dān)憂(yōu)，但美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在努力確保貸款損失準(zhǔn)備金和流動(dòng)性水平足以應(yīng)對(duì)。

 

即便如此，美國(guó)銀行的調(diào)查顯示，近40%的基金經(jīng)理認(rèn)為美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)貸款最有可能成為相關(guān)信貸違約事件的源頭。事實(shí)上，在此前的紐約社區(qū)銀行動(dòng)蕩中，就有歐洲大銀行受到波及。由于對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款的敞口較大，德銀的評(píng)級(jí)遭到標(biāo)普全球的下調(diào)，德銀的債券也因此進(jìn)一步陷入困境。